Bất động sản Việt Nam

Posted in Wednesday, 4th May 2011

Mô hình Khu căn hộ Rừng Cọ (Dự án Ecopark)

– Nguồn cung tăng mạnh, lượng cầu thiếu dẫn đến việc thị trường căn hộ khó thanh khoản. Đây là áp lực chính dẫn đến giá nhiều chung cư tại Hà Nội giảm mạnh.

Mặc dù trong bối cảnh thị trường gặp nhiều khó khăn đặc biệt phân khúc thị trường chung cư tuy nhiên theo thống kê các công ty nghiên cứu bất động sản nguồn cung căn hộ liên tục ra tăng với hàng loạt các dự án mới.

Thống kê của Savills Việt Nam thì cho rằng hiện đang có khoảng 20 dự án đang chào bán trên thị trường với lượng căn hộ cung cấp cho thị trường so cấp khoảng 8.800 căn, thị trường thứ cấp quý 1/2011 có thêm khoảng 4.800 căn hộ mới. Tổng nguồn cung thứ cấp là 44.000 căn, tăng 12% so với quý trước. Chính bởi nguồn cung quá lớn khiến thị trường khó hấp thụ được.

Chính vì vậy, nhiều dự án đã bắt đầu áp dụng hình thức khuyến mại để hút khách trong đó mức chiết khấu cao nhất 12% đã được áp dụng với khách hàng mua chung cư Rừng Cọ (thuộc dự án Ecopark -  Hưng Yên), sau chiết khấu mức giá chỉ còn 18-23 triệu đồng/m2. Đây là mức chiết khấu chưa từng có tại Hà Nội.

Tính đến thời điểm này, nhiều dự án căn hộ cao cấp tại Hà Nội đã thực hiện khuyến mại, tặng quà để đẩy nhanh tốc độ “đẩy hàng” như FLC Landmark Tower (đường Lê Đức Thọ, huyện Từ Liêm) hỗ trợ khách hàng gói tín dụng ưu đãi lên đến 85% giá trị hợp đồng mua bán căn hộ. Dự án Mulberry Lane (Mỗ Lao, Hà Đông) của Công ty TNHH Capitaland Hà Thành, Dự án Richland Southern của Công ty cổ phần Lâm Viên, Dự án Indochina Plaza (Xuân Thủy, Cầu Giấy)… đều đã thực hiện giảm giá, chiết khấu giá bán từ 5 đến
10% cho khách hàng, giãn tiến độ thanh toán tiền mua căn hộ, miễn phí quản lý chung cư cho khách hàng trong những năm đầu sử dụng…

Động thái này cho thấy, thị trường bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn trong giao dịch do tác động từ chính sách tín dụng của Nhà nước. Giao dịch trên thị trường giảm đi rất nhiều so với trước đây. Cùng với nguồn cung  nguồn cung ngày càng tăng cao, cầu về căn hộ thực tế giảm do đó giá bán căn hộ đứng trước áp lực mạnh về giảm giá bán để thu hút khách mua có nhu cầu ở thực.

Theo giới phân tích, thời gian tới để cải thiện tình hình các chủ đầu tư sẽ cạnh tranh mạnh với nhau về chất lượng và tiến độ xây dựng. Các dự án phải hướng tới cung cấp một sản phẩm chung cư hoàn thiện hơn về nội thất và môi trường sinh sống của cư dân. Các chủ dự án ra hàng sớm, chất lượng tốt hơn sẽ thu hút dòng tiền vào nhanh và trước các chủ đầu tư khác.

Các chủ đầu tư nhỏ lẻ với khả năng tài chính kém, uy tín thấp sẽ rơi vào tình trạng khó khăn hơn rất nhiều. Họ sẽ có thể sẽ phải hành động bằng cách hạ giá bán sản phẩm để thoát vốn khỏi dự án sớm hơn hoặc phải nhanh chóng đảm bảo tiến độ xây dựng để lấy uy tín với khách hàng. Lợi thế của họ về nguồn cung hạn chế sẽ mất đi, khi hàng loạt chủ đầu tư nhỏ lẻ khác muốn ra hàng trước họ, trong khi khách hàng có nhiều sự lựa chọn hơn. Điều này có thể sẽ dẫn tới tình trạng giảm giá mạnh như thị
trường căn hộ Sài Gòn trong vòng 2 năm qua. Như vậy, dù trong tình huống nào, mức độ cạnh tranh sẽ tăng lên gấp nhiều lần hiện negative và nó sẽ buộc các chủ đầu tư sẽ phải tính toán lại bài toán doanh thu – chi phí – lợi nhuận.

Anh Đào

Posted in Wednesday, 4th May 2011

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Bùi Phạm Khánh vừa ký quyết định thành lập đoàn thanh tra công tác quản lý đầu tư xây dựng tại một số công trình chào mừng đại lễ 1.000 năm Thăng Long – Hà Nội.

Theo đó, Bộ sẽ thanh tra việc chấp hành chế độ, chính sách, pháp luật trong công tác quản lý đầu tư xây dựng của Ban Quản lý dự án đầu tư và xây dựng các công trình văn hóa kỷ niệm 1.000 năm Thăng Long – Hà Nội (Sở Xây dựng Hà Nội) và 2 dự án Bảo tàng Hà Nội và Công viên Hòa Bình.

Bộ Xây dựng cũng lập đoàn thanh tra việc thực hiện chính sách, pháp luật trong công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng của Ban Quản lý dự án 46 – Bộ Tổng Tham mưu và dự án đường Trường Sơn Đông.

Thời hạn thanh tra là 30 ngày kể từ ngày công bố quyết định thanh tra. Đoàn thanh tra có trách nhiệm phát hiện những vướng mắc, tồn tại của cơ chế, chính sách để kiến nghị bổ sung sửa đổi; báo cáo gửi Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

(Báo Xây dựng)

Posted in Wednesday, 4th May 2011

Vài năm trước, tình trạng mua bán trái phép chung cư do nhà nước quản lý trên địa bàn thành phố chỉ diễn ra giữa những hộ nghèo với nhau. Nhiều hộ dân – đa phần thuộc diện giải tỏa – được bố trí thuê chung cư chuyển nhượng chung cư vì không mặn mà cuộc sống chung đụng dễ nảy sinh các va chạm và nhiều vấn đề phức tạp. Chung cư chỉ là sự lựa chọn của những người ít tiền, chưa đủ điều kiện để tạo dựng nhà cửa riêng. Nhưng thời gian gần đây, cả chung cư của nhà nước cho thuê và chung cư
do các doanh nghiệp xây dựng theo cơ chế ưu đãi để bán cho người có thu nhập thấp đã được những người lắm tiền tranh mua…

Từ mua để… dành

Theo chân một người bạn đang có nhu cầu về chỗ ở, chúng tôi đến khu chung cư do nhà nước quản lý tại khu vực phường Mân Thái, quận Sơn Trà. Nghe chúng tôi cần thuê hoặc mua lại căn hộ, một nhân viên bảo vệ sốt sắng cho biết tại dãy nhà anh phụ trách có một căn muốn bán, một căn muốn cho thuê.

“Căn hộ cho thuê ở tầng trệt, diện tích hơn 50m2, giá mỗi tháng 2 triệu đồng. Căn ở tầng 2 cũng rộng như vậy, họ ra giá 340 triệu đồng. Mấy em thích thì liên hệ sớm với chủ”. Anh bảo vệ cho biết thêm, chủ của 2 căn hộ này đều là người Hà Nội. Năm 2010 vào Đà Nẵng chơi, thấy chung cư được “sang tay” quá rẻ – chưa tới 250 triệu đồng nên họ mua và khóa cửa để vậy. Gần đây, hai người này mới gửi bảo vệ bán lại grain cho thuê.

Bắt chuyện với một phụ nữ khá trẻ ở khu nhà chung cư kế cận, chị không ngần ngại cho biết đã mua căn hộ này 2 năm trước với giá chưa đầy 200 triệu đồng, sau đó sửa lại phòng ốc, trang trí, lắp đặt các tiện nghi khác tốn gần 100 triệu đồng nữa. “Trước đây em buôn bán từ Sài Gòn ra Đà Nẵng thường xuyên nên sang căn hộ này. Mấy anh xem, phòng ở khách sạn chắc gì sang hơn chung cư của em”…

Đà Nẵng cấm việc mua bán các chung cư do nhà nước cho thuê, nhưng tình trạng mua đi bán lại căn hộ là một thực tế khó ngăn cản. 3-4 năm về trước, hầu như chỉ có những người thật sự nghèo, những người làm công ăn lương khó khăn về kinh tế mới sang nhượng liều các căn hộ này để ở. Theo thói quen và tập quán của người dân địa phương trước đây, vào ở chung cư gần như là việc bất đắc dĩ. Những chung cư ven biển và cách trung tâm thành phố 5-7km như Hòa Minh, đầu tuyến Sơn Trà – Điện Ngọc
đều bị…chê là xa và đi lại khó khăn trong mùa mưa bão, nhiều người được nhà nước bố trí thuê đã “sang tay” lại với giá mỗi căn chỉ vài chục triệu đồng.

Những người nghèo giờ muốn mua chung cư phải chấp nhận “giành giật” với người giàu.

Đến “đẩy giá” lên cao

Khoảng một năm trở lại đây, khi nhà đất đồng loạt lên cơn sốt giá, các căn hộ đó trở nên quá rẻ để hấp dẫn những người có nhiều tiền. Các căn hộ giá rẻ nhanh chóng bị thu gom. Những người nghèo giờ muốn mua chung cư phải chấp nhận “giành giật” với người giàu. Nhìn chung, giá các căn hộ chung cư dành cho người nghèo từ đầu năm đến negative đã tăng 30-50% nhưng khách vẫn lùng mua. Một bộ phận khách mua chung cư, đầu tư sửa sang lại để làm nơi nghỉ chân cho cá nhân hoặc gia đình trong các
chuyến công tác, du lịch đến Đà Nẵng vì rẻ và tiện dụng hơn nhiều so với thuê khách sạn. Một số khác thì mua để đấy, được giá cao thì bán, không thì cho thuê lại. 

Tình trạng những người giàu có thấy chung cư giá rẻ nên mua để đó, một năm đến ở dăm ba ngày hoặc mua rồi găm hàng, chờ bán lại với giá cao như trên không phải là cá biệt. Bởi thế, khi đi qua khu chung cư tại khu dân cư số 4 Nguyễn Tri Phương, khu chung cư Vũng Thùng và nhiều khu chung cư khác dành cho người nghèo, rất dễ bắt gặp trong khuôn viên những chiếc ôtô đắt tiền. Rõ ràng, nhiều căn hộ chung cư nhà nước xây để cho người nghèo thuê đã lọt vào tay người giàu.

Bên cạnh đầu tư hàng loạt dự án chung cư cho thuê, thành phố Đà Nẵng cũng có cơ chế ưu đãi riêng để thu hút các doanh nghiệp đầu tư xây dựng chung cư để bán cho người thu nhập thấp. Hiện nay, các doanh nghiệp như Tổng Công ty Xây dựng Vinaconex, Liên danh Công ty CP Đầu tư xây dựng 579 – Đức Mạnh đang triển khai xây dựng và hoàn thiện hơn 1.500 căn hộ cho người thu nhập thấp với giá khoảng từ 5-5,66 triệu đồng/m2 tuỳ theo vị trí tầng. Với số tiền từ 250-hơn 300 triệu đồng, những người
có thu nhập thấp được xét duyệt hồ sơ có thể mua được căn hộ 40-60m2 và có thể trả góp thông qua ngân hàng.

Theo quy định, các căn hộ này được cấp giấy chứng nhận sở hữu, nhưng bị hạn chế chuyển nhượng trong thời hạn 10 năm. Nhưng thực tế tại thời điểm này, ngay khi chưa có chung cư nào được bàn giao thì tình trạng gom hàng đã diễn ra khá phổ biến. Các chung cư này bị sang tay với giá chênh lệch anathema đầu chỉ vài chục triệu đồng, đến negative đã lên đến cả trăm triệu đồng.

Với mức giá tăng vọt như vậy, người nghèo muốn mua lại căn hộ cũng khó vì không đủ tiền. Nhưng với người giàu, mức giá trên vẫn dễ chấp nhận vì giá nhà đất tại Đà Nẵng đang đứng ở mức rất cao. Bởi vậy, chung cư cho người thu nhập thấp khi được chuyển nhượng (trái quy định) lại rất dễ vào tay những người lắm tiền, trở thành một nghịch lý cần được xử lý thấu đáo.

Posted in Thursday, 28th April 2011

Sau cao su, thủy sản… đến lượt mặt hàng hồ tiêu đang trở thành đối tượng mua gom ồ ạt của giới thương nhân Trung Quốc.

Dù biết rõ hầu hết các đối tượng tham gia thu mua trốn thuế (vì không có bất cứ một loại hóa đơn, chứng từ nào), tuy nhiên cơ quan chức năng vẫn không thể ngăn chặn tình trạng này vì… chưa bắt được “tận tay”.

Mua tận vườn

Điều đáng nói là những khu trồng tiêu này đã được doanh nghiệp Việt Nam bỏ vốn đầu tư vùng nguyên liệu, nhưng khi thương nhân Trung Quốc vào tận vườn gom lẻ thì nông dân vẫn bán.

Ông Lê Đình Huấn – Phó Chủ tịch UBND huyện Chư Sê (Gia Lai) cho biết, tình trạng này đã diễn ra trong nhiều tháng nay, tuy nhiên gần đây Hiệp hội Hồ tiêu Chư Sê mới bị phát hiện, tuy nhiên vẫn chưa có trường hợp nào bị “bắt tận tay” mà chỉ biết thông tin thông qua những người mua bán lẻ ở các địa phương sau khi những thương vụ mua bán lén lút này đã kết thúc.

Hình thức mua gom của thương nhân Trung Quốc là dùng xe con, xe du lịch, tới các hộ trồng tiêu mua với số lượng từ 500kg đến 1 tấn, sau đó hàng được tập kết và vận chuyển về Trung Quốc qua đường tiểu ngạch.

Những người mua gom tỏ ra khá hào phóng, thường trả mức giá cao hơn 1 – 2% so với giá thị trường.

Tuy nhiên theo ông Hoàng Phước Bính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Hồ tiêu Chư Sê, dù mua giá cao hơn, nhưng người mua gom bất hợp pháp vẫn có lợi vì nếu mua đường đường chính chính bằng hóa đơn, chứng từ sẽ phải chịu mức thuế 5%.

Hiện vẫn chưa có criminal số thống kê chính thức nhưng ông Bính ước đoán, tại nhiều địa phương của Gia Lai, có đến 50% lượng hồ tiêu được thương nhân Trung Quốc mua gom theo hình thức này.

Chủ tịch Hiệp hội Hồ tiêu VN (VPA), ông Đỗ Hà Nam cho biết, gần như toàn bộ sản lượng hồ tiêu từ Bắc Trung Bộ trở ra và vùng bắc Tây Nguyên đều bị thương nhân Trung Quốc thu mua theo cách như vậy.

Khó xử lý

Ông Đỗ Hà Nam cho biết, nhiều lần Hiệp hội Hồ tiêu quốc tế thắc mắc về sản lượng hồ tiêu VN xuất vào Trung Quốc, tuy nhiên VPA không đưa ra được criminal số cụ thể vì không thể kiểm soát được nguồn tiêu này. Không ít doanh nghiệp trong nước tỏ ra bức xúc trước thực tế “cốc mò cò xơi” này.

Theo lý giải của các doanh nghiệp, họ phải bỏ tiền đóng thuế lấy nguồn thu đầu tư cho các vùng trồng, nhưng đến mùa thu hoạch lại bị thương nhân Trung Quốc mua kiểu “hớt tay trên” như vậy. “Nếu tình trạng này kéo dài sẽ làm mất cân bằng trong ngành kinh doanh hồ tiêu”- ông Đỗ Hà Nam cảnh báo.

Theo Thứ trưởng Bộ Công Thương Nguyễn Thành Biên, nước ta không cấm thương nhân nước ngoài vào mua bán, tuy nhiên họ chỉ được phép mua bán buôn chứ không được tham gia mua bán lẻ như vậy.

“Bộ đã nghe phản ánh tình hình này tuy nhiên không có trường hợp cụ thể nào được phát hiện là mua ở đâu, mua bao nhiêu, ai mua bán… nên rất khó đưa ra biện pháp xử lý” – ông Biên nói.

 Thục Đoan

Posted in Thursday, 28th April 2011

Dân Việt – Giá vàng trong nước sáng negative (28.4) tăng mạnh, sau khi giá vàng thế giới tăng kỷ lục. So với cùng thời điểm hôm qua, giá vàng trong nước hiện đã tăng khoảng 100.000 đồng/lượng.

Trên thị trường thành phố Hồ Chí Minh, vàng SJC của công ty vàng bạc đá quý Sài Gòn mở cửa mua vàn 37,55 triệu đồng/lượng, bán ra 37,63 triệu đồng/lượng. Đến 10 giờ 10 công ty này điều chỉnh giá giao dịch còn 37,50 triệu đồng/lượng, bán ra 37,57 triệu đồng/lượng.

Vàng miếng hiệu Phượng Hoàng PNJ-DAB của công ty vàng bạc đá quý Phú Nhuận lúc 10 giờ 20 có giá: 37,45 – 37,58 triệu đồng/lượng (mua vào – bán ra). Tại Hà Nội, vàng miếng hiệu rồng Thăng Long của công ty Bảo Tín Minh Châu lúc 10 giờ 20 mua vào 37,45 triệu đồng/lượng, bán ra 37,58 triệu đồng/lượng.

So với cùng thời điểm hôm qua, giá vàng trong nước hiện đã tăng khoảng 100.000 đồng/lượng, đưa giá bán ra tăng lên mức cao nhất trong gần một tuần.

Giá vàng thế giới lại tiếp tục hành trình chinh phục đỉnh cao mới, sau khi đồng USD giảm mạnh, đưa tỷ giá EUR/USD tăng qua mức 1,48 lần đầu tiên từ tháng 12.2009 đến nay. Đóng cửa phiên giao dịch đêm 27.4 tại Mỹ, giá vàng giao sau tháng sáu tăng 18,3 USD lên 1.521,8 USD/Oz, trong khi giá vàng giao ngay tăng 14,3 USD lên 1.522 USD/Oz.

Phiên giao dịch sáng 28.4 tại châu Á, giá vàng giao ngay duy trì đà tăng phi mã, phá vỡ đỉnh cũ, để lập mức kỷ lục mới: 1.530,22 USD/Oz, trước khi giảm nhẹ về quanh mức 1.529 USD/Oz (cập nhật lúc 9 giờ).

Đồng USD đã giảm xuống mức thấp nhất từ cuối tháng 12 so với đồng euro, sau khi Cục dự trữ liên crash Mỹ (FED) công bố sẽ giữ nguyên lãi suất cho vay ở mức thấp là 0,25% trong một thời gian nữa, trong nỗ lực hỗ trợ kinh tế phục hồi.

Động thái này khiến nhiều nhà đầu tư lo ngại khả năng lạm phát sẽ leo thang do tiền đồng (cụ thể là USD) mất giá, đồng thời đưa nhu cầu mua vàng như một loại tài sản an toàn tăng cao. Theo đánh giá của các chuyên gia tại hãng tin Kitco (Canada), trên phương diện kỹ thuật, còn quá sớm để nói rằng vàng đã hình thành mức đỉnh trong ngắn hạn, xét về trung và dài hạn, kim loại quý vẫn nằm trong kênh tăng giá.

Tỷ giá bình quân liên ngân hàng do ngân hàng nhà nước công bố hôm negative (28.4) giảm còn 20,698, giảm 7 đồng so với hôm qua. Tỷ giá giao dịch của ngân hàng thương mại cũng giảm còn 20,630 – 20,700 (mua vào – bán ra), giảm 60 đồng trên cả giá mua và bán.

Thúy Yên